不動産売却成功のための知識｜福津市・宗像市・古賀市のひかり不動産

事前準備・必要な書類

売買契約の際にはいくつかの書類を用意する必要があります。スムーズに進められるよう、事前に準備を進めておきましょう。なお、書類のなかには価格等の交渉時に有利となる情報が含まれている場合もあります。そのため、物件に関する書類は普段からまとめて保管しておくことが重要です。

不動産査定とは？

不動産を売却する際には、序盤に不動産会社による査定を受ける必要があります。これは、その物件がどれくらいの価格で売却できるかを確認する作業です。

なお、不動産買取を除き、査定額はそのまま売却額になるわけではありません。これはあくまでも提示額であり、最終的には購入希望者様との交渉によって価格が決定されます。

業者の信頼度をチェック

安心して不動産売却を任せられるかを考えた際、信頼度は大きな基準になり得ます。

まずは会社自体の信頼度を見ていきましょう。基本的な部分として、免許番号の確認をしてください。無免許で業務をしている会社も実際に存在するので、会社のホームページなどを確認しましょう。また、行政処分歴がないかもポイントになります。国土交通省のサイトで確認ができるので、念のために確かめておきましょう。

次に、担当者の信頼度チェックです。会社自体に問題がなくても、担当者が必ずしも適任とは限りません。売買仲介業歴を事前に尋ねたり、親身な対応をしてくれるかをチェックしたりしてください。また、査定結果の説明時はとくに見極めポイントです。各項目の金額に対する根拠などを分かりやすく説明できるかどうかなどを確認しましょう。査定額が高すぎる場合は逆に要注意として考えましょう。

得意分野の確認

不動産業務は多岐にわたります。賃貸や管理ばかりを行う不動産会社の場合、売却の経験が足りないといったケースも考えられるでしょう。

不動産会社の得意分野や力を入れているサービスを見極める最初のポイントは、ホームページです。トップページに売買業務を推す文言等があれば、不動産売買を主とする会社だと判断できるでしょう。また、これまでの実績を確認しておくことも重要です。

ちなみに、売買業務といってもやはり得意分野は異なります。郊外の戸建てが得意な会社や、市街地のマンションが得意な会社など。物件の種別や地域ごとにノウハウは異なるため、ご自身が売却したい物件の条件に近い不動産の売却事例を確認してみましょう。

会社規模より提案が大事

大手の不動産会社は安心できるイメージがありますが、実際には会社規模はあまり関係ありません。その理由は、不動産会社が取り扱う情報は、どこでもほとんど変わらないからです。

この理由は、後述する「REINS」という不動産ネットワークがあるからです。すべての不動産会社は、このネットワークを通じて情報を集めます。一部、未公開物件として扱われる物件もありますが、そこまで大きな割合ではありません。

不動産会社を選ぶ際は、規模よりも不動産会社からどのような提案がなされるかや、営業マンがどれほどのスキルを持っているかなどで比較するのがおすすめです。

不動産流通標準情報システム「REINS（レインズ）」とは？

REINS（レインズ）とは、国土交通省認可の不動産流通機構が運営・管理する、不動産ネットワークシステムのことです。正式名称を不動産流通機構標準情報システム（Real Estate Information Network System）と言います。

REINSに物件が登録されると、全国のREINS登録不動産会社がデータにアクセスできるようになります。これによって、売却中の物件が全国の人に紹介できるようになり、購入希望者様を募りやすくなります。また、過去の取引事例も蓄積されるため、エリアごとの相場なども把握できるようになります。

REINSへ登録するメリット

不動産会社の目線で考えてみると、REINSの活用には大きなメリットがあります。不動産情報が一元化されるため、売買がスピーディーに進みますし、過去の取引事例から適正価格算出の参考にもなります。

不動産が早く、適正な価格で売却できるようになることは、売主様にとってもプラス要素となるでしょう。そして何より、REINSに登録されていることは適正な取引の証拠。安全かつ公平な不動産取引であることを確かめられます。

REINS誕生は囲い込み緩和が目的？

REINSが生まれたきっかけのひとつとして、不動産の「囲い込み」があります。

囲い込みとは、売却依頼された物件をひとつの不動産会社による専売とし、他の不動産会社を関わらせないことです。たとえば他の不動産会社から物件に関する問い合わせを請けても「すでに申し込みが入っている」と噓をついて、紹介を断ってしまうのです。こうした対応は、売主様はもちろん、買主様にとっても不利益になり得ます。そこで、公平な不動産取引を促進するためにREINSが作られました。

なお、現法では不動産会社と売主様との間で専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約が結ばれた場合、REINSへの登録が義務づけられています。一方、一般媒介契約の場合にはREINSへの登録義務がありません。確実にREINSへ登録をしてもらいたい場合は、一般媒介契約を避けるのもひとつの手です。

媒介契約とは？

不動産売却を行う際には、不動産会社との間で売買契約を結ぶ必要があります。書面には不動産の売却額だけでなく、引き渡し日などの詳細な情報が明記されます。しっかりと契約書に情報を残すことで、その後のトラブルを防止するという役割が媒介契約にはあるのです。

なお、媒介契約は3つの種類に分けられます。それぞれに内容が異なるため、ご自身の希望に沿ったものを選ぶことが大切です。