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不動産売却の種類とメリット・デメリット
不動産売却をご検討中の方は、福津市と宗像市で不動産売却を手がけるひかり不動産にご相談ください。お客様のニーズごとに、最適な売却プランをご提案いたします。こちらのページでは、不動産売却手法として仲介売却と買取、それぞれの概要やメリット・デメリットをご紹介します。
仲介売却と買取
不動産売却には、大きく分けて仲介売却と買取があります。
| 仲介売却 | 不動産会社が売主様から依頼を受け、買主様の募集から交渉、契約のサポートなどの仲介業務を行う方法。 |
|---|---|
| 買取 | 不動産会社が売主様の不動産を直接買い取る方法。 |
仲介売却と買取の違いとは？
大きな違いは、購入するのが一般の買主様か不動産会社か、という点です。この違いによって、それぞれのメリット・デメリットは大きく異なります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介売却 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 売主様の依頼を受け、不動産会社が買主様を見つけ、売主様が希望する売却価格で交渉し契約までサポート 「家を高く売りたい」という売主様に向いている売却方法 |
売主様の依頼を受け、不動産会社がその家を買取る 「家を早く売りたい」という売主様に向いている売却方法 |
| 売却価格 | 相場価格とほとんど変わらない | 売却価格は低くなりやすい |
| 期間 | 売主様と買主様の両方をサポートするため比較的時間がかかる | 「買主＝不動産会社」になるため交渉する手間が省け、比較的短期間で売却できる |
| 仲介手数料 | 仲介手数料が発生する | 仲介手数料が発生しない |
| 広告宣伝 | インターネットやチラシに物件情報を掲載するなど、広告宣伝あり ※広告宣伝を控えたい場合はご連絡ください。 |
不動産会社が買主になるため、広告宣伝なし |
仲介売却の流れと手順
1.売却相談
家の売却を検討するため、まずは不動産会社に相談します。
2.物件査定
「物件がいくらで売れるか？」査定や調査を行い、結果をご報告します。
3.媒介契約
家の売却が完了するまでサポートしてくれる不動産会社と媒介契約を結びます。
4.売却活動
チラシ、インターネット、情報誌などによる売却活動がはじまります。
5.不動産売買契約
売主様と買主様との調整を行い、お互いに合意できたら不動産売買契約を交わします。
6.引き渡し前の準備
家の片付けや公共料金の清算などを済ませ、家を引き渡せる状態にします。
7.残代金の授受と引き渡し
売買代金の決算、仲介手数料の支払いなどを済ませ、買主様へ家を引き渡します。
ここで売買契約が完了になります
8.確定申告
不動産売却で得た利益には税金がかかります。申告期間に、税金の支払いや特別控除の申請など確定申告を行います。
高く売りたいなら仲介売却
不動産会社が仲介業務を通して不動産売却を行う仲介売却は、所有する物件を市場相場に近い価格で売りたいとお考えの方向けの不動産売却方法です。以下から、メリットやデメリット、媒介契約の種類などについて解説します。
仲介売却のメリット
高価格での売却が期待できる
仲介売却では、売主様が不動産査定の価格を参考にして売出価格を設定します。その価格で購入したいという買主様が現れれば、当初の希望どおりの売却代金を受け取れるのが大きなメリットです。価格は買取に比べて高く設定できるので、少しでも高く売りたいとお考えの方におすすめします。
購入希望者様の声を聞ける
内覧に訪れた購入希望者様とのコミュニケーションは、第三者から見た物件の印象を知るのにも役立ちます。受け取った意見・感想を元に、近隣の類似物件と比べて自分の物件にどのような利点・弱点があるのかを把握できれば、それを売却活動へ反映することも可能です。
余裕のスケジュール
仲介売却にはある程度の時間がかかりますから、その間に引っ越しの準備や案内状の発送といった作業を行えます。ただし、すぐに買主様が決まる可能性もありますので、売り出した後は早めに諸々の準備を進めておくと安心です。
仲介売却のデメリット
仲介売却は買主様を募集する必要があり、それに伴うデメリットを考えなくてはなりません。まずは価格面。少しでも高く売りたいと考え、相場以上の価格を付けてしまうと買主様が見つからないことも。結果、値引きが求められるシーンもあります。こうした事態を避けるには、事前に不動産会社から提示された査定金額を参考にしましょう。
また、売却まで時間がかかる点もデメリットのひとつでしょう。スケジュールに余裕があれば良いですが、すでに引っ越し先が決まっており、その物件に入居済みの場合は二重の住居費を支払わなくてはなりません。その他、瑕疵担保責任が発生したり、内覧の手間があったりという点がデメリットに数えられます。
仲介売却をおすすめするパターン紹介
- 売却期間に余裕が持てて、少しでも高く不動産を売りたい
- 住宅ローンの残債をできる限り減らしたい
媒介契約3種類の紹介
仲介売却を行う際には、不動産会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。これは、細かな条件などを明記することで、後のトラブルを防ぐことが主な目的です。
また、媒介契約には3つの種類があり、それぞれ内容が異なります。仲介売却を依頼する際には、どの媒介契約が自分にとって最適かを考え、選ぶようにしましょう。以下から、それぞれの詳細について解説します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
|---|---|---|---|
| 契約会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可 |
| 自己発見取引 | × | ○ | ○ |
| 契約期間 | ～3カ月 | ～3カ月 | 期限なし |
| REINSへの登録義務 | 5営業日以内の登録 | 7営業日以内の登録 | 期限なし |
| 販売状況報告義務 | 7日に1回以上 | 14日に1回以上 | 報告義務無し |
専属専任媒介契約
専任専属媒介契約は、もっとも制約の強い媒介契約です。契約ができる不動産会社の数は1社に限定され、自己発見取引も禁止されます。その分、不動産会社に対しての義務も強くなります。具体的には、REINSへの登録義務と販売状況報告義務が挙げられます。前者については5営業日以内の登録、後者は1週間に1回以上の報告が必要です。
制約は多いものの、専任専属媒介契約は不動産会社にとってメリットが大きく、その分販売活動に力を入れてもらえると期待できます。信頼できる不動産会社が見つかった場合は、二人三脚で売却を進めていけるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約の制約は、専属専任媒介契約に比べると自己発見取引の可否に違いがあります。ご自身で取引相手を見つけられる可能性がある場合は、こちらの契約も検討してみましょう。なお、不動産会社に対してはREINSの登録（7営業日以内）と販売状況報告（2週間に1回以上）の義務が課せられます。
専属専任媒介契約に比べると少し制約が少なくなりますが、こちらも不動産会社にとってはメリットの大きな媒介契約です。信頼のおける不動産会社が見つかった場合は、検討してみましょう。
一般媒介契約
専属および専任媒介契約と比べて、一般媒介契約は制約がかなり少ない媒介契約です。とくに注目すべきは、契約会社数。売主様は1社に限らず、何社にでも仲介売却を依頼できます。一方、不動産会社に対する義務づけはほとんどなく、REINSへの登録や販売状況報告義務も任意です。ただし、これらはあくまで任意となるため、不動産会社によっては登録や報告をしてくれる場合もあります。
複数の会社へ依頼ができることは、物件の露出を増やすことにつながります。そのため、より広く売却活動を展開したいという場合におすすめです。ただし、不動産会社のなかには一般媒介契約だと積極性に欠けた対応を行うところも少なくありません。低価格の物件や条件が悪い物件については不利とも考えられます。また、ポータルサイトに同一物件がズラリと並んでしまい「売り急いでいる」と購入検討者様より勘ぐられてしまうデメリットがございます。
仲介手数料
仲介売却を不動産会社に依頼し、最終的に売却に至った場合には、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。この費用はあくまでも成功報酬となるため、売買契約が成立に至らない場合は請求は発生しません。
なお、仲介手数料に含まれるのは、通常業務に関わる費用のみです。そのため、売主様の希望で遠隔地の購入希望者様のところに交渉のための出張をしたり、特別な広告を出稿したりした場合には別途費用が発生する可能性があります。そのほか、測量や解体、荷物の保管、ゴミの廃棄といった作業も別途費用がかかります。
仲介手数料はいくらかかる？
次に、具体的な仲介手数料の金額について見ていきましょう。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって、以下のように決められています。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売買価格 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4%以内 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3%以内 |
なお、売却価格が400万円以上の場合には、以下の簡略的な計算式でも計算ができます。
仲介手数料=（売買価格×3%+6万円）+消費税
そのため、例えば2,000万円の物件を売却した場合は、726,000円（税込）が仲介手数料の上限となります。仲介手数料の値引き交渉自体はご依頼される不動産会社とのお話となりますが、不動産会社は仲介手数料のみが利益となり、販売活動に伴う経費を差し引くと実質不動産会社の利益がなくなる事があります。この場合、充分な販売活動が行われない（または行えない）可能性が高いので注意しましょう。
なお、売主様より頂く仲介手数料は、400万円以下の場合、一律18万円＋消費税となります。上記計算方法とは異なりますので、ご注意ください。
スピーディーに売りたいなら買取
買取は、売主様所有の不動産を、不動産会社が直接買い取る方法です。査定金額にさえ納得できれば、すぐに不動産を現金化できるため、お急ぎの方におすすめの方法です。以下で、メリットやデメリットについて解説します。
買取のメリット
買取はそのスピーディーかつ確実な現金化の仕組みが最たるメリットです。最短で数週間のうちに支払いが行われることも多く、現金がすぐに必要といった場合には最適です。また、一般の買主様のように、ローンが通らないからキャンセルといったこともありません。
その他にも、買い手が不動産会社ということもあり、契約不適合責任が不要であったり、リフォームの必要がなかったりといった点もメリットです。もちろん、仲介業務も発生しないので仲介手数料も不要となります（仲介不動産会社が買取不動産会社に紹介した場合の買取については、仲介手数料が必要となります）。
買取のデメリット
スピードと確実性が魅力の買取ですが、当然デメリットも存在します。とくに大きいのは、売却価格です。不動産会社は買い取った物件を再販することで利益を得ます。そのためには、はじめに物件を安く仕入れなくてはなりません。こうした仕組みがあるため、どうしても買取は仲介売却に比べて7～8
割程度まで下がる傾向にあります。
また、買取では不動産会社によって対象となる不動産が限られる場合もあります。たとえばシロアリの被害が発生していたり、アスベストで造られた建物であったりする場合は、自社で対応ができないということで買取が断られる可能性も。買取可能な建物でない場合は買取の利用ができないというのは、大きなデメリットです。
買取をおすすめするパターン紹介
- できるだけ早く売却したい
- 築古で高額査定が期待できないため、金額よりも確実性を優先したい
- 住み替え先の購入資金を早めに用意したい
- 売却までの工程を少なくしたい
ひかり不動産の強みをご紹介
地域の土地事情に精通しています
不動産売却の会社選びでは、土地のある場所をよく知っているかどうかが重要です。ひかり不動産は福津・宗像・古賀を中心に、地域密着で不動産業を営んできました。
地域に精通した弊社だからこそ、培ってきた買取・売却のノウハウがあります。福津・宗像・古賀の不動産売却ならひかり不動産へお任せください。
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ひかり不動産はLIXIL不動産グループのフランチャイズ加盟店。大手不動産会社の情報ネットワーク「ERA」を活用して、お客様のニーズに応えるサービスを提供いたします。
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ひかり不動産は不動産売却など、お客様の不安やお悩みに対して丁寧かつ迅速に「お客様ファースト」のご対応を約束いたします。不動産会社選びで迷ったら、お気軽に弊社へご相談ください。
福津市・宗像市・古賀市はいま売り手市場です！
現在、福津市と宗像市は人口増加が続き、住宅が足りていない状況が続いています。なかでも子育て世代からの需要が高いため、最適な条件で売り出せば早期売却も期待できる状態です。当社にお任せいただければ、条件を加味した適正価格での売却プランをご提案させていただきます。例えばですが、買取を希望されているお客様でもじっくり状況をお聞きすれば仲介売却でもご希望を叶えられるかも知れません。どうせならば高く売れるに越したことはないですよね。同エリアに不動産をお持ちの方で、今後売却を検討しているのであれば、ぜひ一度当社までご相談ください。
